A casa que estamos comprando foi desvalorizada em £ 40 mil: o que devemos fazer?

Meu marido e eu estamos comprando nossa primeira casa. Encontramos uma casa que gostamos muito, fizemos uma oferta e conseguimos um preço abaixo do pedido. O agente imobiliário até nos disse que achava que estávamos fazendo um bom negócio.

Mas a avaliação da hipoteca acabou de chegar e avaliou a propriedade em £40.000 (10 por cento) menos do que o valor pelo qual a estamos a comprar, o que significa que o banco não nos emprestará tanto como pensávamos inicialmente.

Tanto o agente imobiliário quanto o corretor de hipotecas nos disseram que há muitas avaliações negativas acontecendo no momento.

Avaliação negativa: uma avaliação de hipoteca pode parecer outro elemento do processo de compra de uma casa que está totalmente fora do controle do comprador

Primeiro tentamos negociar com o vendedor com base na avaliação, mas eles não estão jogando bola. O agente imobiliário sugeriu que tentássemos a sorte com um credor hipotecário diferente, que poderia usar um avaliador diferente.

O que deveríamos fazer? Gostamos muito da casa e podemos compensar o défice do crédito hipotecário com as nossas poupanças, mas estamos preocupados em pagar a mais num mercado que não está propriamente em expansão.

Qual é a probabilidade de um avaliador diferente chegar a uma conclusão diferente?

Ed Magnus, do This is Money, responde: Corretores de hipotecas relataram recentemente um aumento nas avaliações negativaso que pode causar sérias dores de cabeça, seja você um comprador, vendedor ou até mesmo um remortgaging.

Ser informado de que a propriedade vale menos do que você concordou em pagar por ela pode parecer uma coisa boa, pois pode persuadir o vendedor a reduzir o preço para permitir que a transação prossiga.

No entanto, se eles não estiverem dispostos a fazer isso, isso significa que o mutuário poderá ficar com um déficit entre o que o credor hipotecário permitirá que ele empreste e o que o vendedor deseja que ele pague.

Como são feitas as avaliações de hipotecas?

O preço pedido no seu caso pode ter sido definido por um vendedor excessivamente otimista ou por um corretor de imóveis que busca ganhar a instrução prometendo um preço de venda mais alto do que o da concorrência.

Enquanto isso, um avaliador de hipotecas baseia sua avaliação em casas semelhantes na área local que já foram vendidas.

Todo credor exigirá uma avaliação para verificar se o imóvel se enquadra em seus critérios de empréstimo e se o valor pago representa o valor de mercado.

Neste caso, a avaliação mais baixa significará um valor de hipoteca menor, e é por isso que você ficou com um déficit.

É um risco? O nosso leitor recebeu uma avaliação negativa, o vendedor não vai reduzir o preço – e está preocupado em pagar a mais num mercado em que os preços das casas caíram desde 2022

Por exemplo, se você estivesse comprando o imóvel por £ 400.000 com uma hipoteca de 90 por cento de £ 360.000 e um depósito de 10 por cento de £ 40.000. Se a propriedade foi avaliada em £ 360.000, isso significa que o credor agora estará preparado para lhe emprestar apenas 90 por cento de £ 360.000, o que equivale a £ 324.000.

Além do seu depósito de £ 40.000, você precisa decidir se deseja desembolsar os £ 36.000 restantes para compensar a diferença.

Como lidar com uma avaliação negativa

A melhor solução será renegociar um novo preço com o vendedor e a imobiliária com base na avaliação da hipoteca.

Lembre-se de que o vendedor também deve se preocupar com o fato de que isso acontecerá novamente caso ele tente vender para outra pessoa.

Mas se o vendedor não estiver disposto a renegociar, você precisará tomar uma decisão sobre o que fazer a seguir.

É possível recorrer de uma avaliação negativa, mas para o fazer necessitará de pelo menos três exemplos de imóveis comparáveis ​​ao que está a adquirir, todos vendidos recentemente, para demonstrar que o preço original acordado estava correto.

Mesmo que você obtenha essas informações, as chances de um recurso ser bem sucedido não são altas – mesmo com fortes evidências de apoio.

Alternativamente, um comprador pode preferir fazer um novo pedido de hipoteca com um credor diferente, na esperança de que a nova avaliação possa oferecer um resultado diferente.

Para aconselhamento especializado, falamos com Jeremy Folhaagente imobiliário do norte de Londres e ex-presidente residencial da Rics, e Ravesh Pateldiretor e consultor sênior de hipotecas da corretora Reside Mortgages.

Leia: Uma hipoteca fixa de dois anos ainda é uma boa aposta?

Por que isso pode ter acontecido?

Ravesh Patel responde: Muitas avaliações neste momento estão a revelar-se de facto decepcionantes e há muitas propriedades que estão desvalorizadas.

É importante compreender que as propriedades são avaliadas com base nas condições actuais do mercado e não no que poderão valer no futuro – portanto, o estado geral da economia tem impacto no valor das propriedades.

A forma como os avaliadores avaliam o imóvel baseia-se em imóveis recentemente vendidos de tipo, estrutura e vizinhança semelhantes.

Portanto, se houver muito poucas vendas do tipo de imóvel que você está tentando comprar naquele local específico, isso poderá ter impacto na avaliação do avaliador.

Especialista: Jeremy Leaf, corretor de imóveis no norte de Londres e ex-presidente residencial da Rics

Eles deveriam tentar renegociar com o vendedor?

Jeremy Leaf responde: Grande parte da resposta a esta questão é orientada pelo mercado, porque também se resume a saber se o vendedor está preparado para renegociar o preço.

Se o vendedor achar que será difícil encontrar outro comprador, é mais provável que negocie com base no facto de que outros compradores provavelmente enfrentarão desvalorizações semelhantes.

Da mesma forma, do seu ponto de vista, se você acha que existem propriedades alternativas que gostaria de comprar, talvez em melhores condições, isso pode fazer você pensar duas vezes sobre essa propriedade e você pode optar por desistir em vez de negociar.

A comunicação e a transparência são fundamentais e provavelmente também será necessária muita negociação.

Deveriam usar as suas poupanças para pagar o défice?

Ravesh Patel responde: Se você deve usar as economias para compensar o déficit na compra do imóvel depende de sua atitude em relação ao risco.

Tal como qualquer investimento, o valor de um imóvel pode subir ou descer, por isso é importante ter uma visão de longo prazo sobre esta questão.

É claro que ninguém pode prever onde estará o mercado no futuro. No entanto, se você planeja comprar o imóvel no longo prazo, é improvável que a avaliação atual reflita quanto ele poderá valer no futuro.

Os topógrafos avaliam uma propriedade em nome do credor hipotecário como parte do processo de aprovação. Se o valor for inferior ao preço acordado, o credor poderá reduzir o valor do empréstimo

Eles deveriam consultar a avaliação?

Jeremy Leaf responde: Supondo que você deseje realizar esta compra e sinta que é um preço justo, tente perguntar ao seu credor qual é a base da avaliação.

Existiam outras propriedades na área que poderiam ter influenciado a decisão do avaliador, ou eles simplesmente retiraram 10% de desconto em todas as avaliações daquela semana específica?

Se você puder ver propriedades comparáveis, você pode concordar que o avaliador tem razão e você não deveria pagar tanto quanto concordou.

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Da mesma forma, o vendedor pode ter cobrado um preço exagerado e, quando vir evidências comparáveis, pode estar preparado para ser razoável.

Se o vendedor estiver negociando e precisar levantar uma certa quantia para a compra posterior, talvez ele possa renegociar o preço do imóvel que está comprando?

Especialista: Ravesh Patel, diretor e consultor sênior de hipotecas da Reside Mortgages

Eles podem recorrer da avaliação?

Ravesh Patel responde: Sim, em teoria é possível recorrer de uma avaliação. Contudo, em termos práticos, é pouco provável que seja aceite, a menos que existam provas realmente convincentes de comparação.

Não vale a pena que só porque um imóvel está marcado como vendido no Rightmove ou Zoopla por um preço mais alto, isso não significa necessariamente que esteja definitivamente vendido – pois pode falhar mais tarde.

Também não significa necessariamente que foi vendido pelo mesmo preço anunciado. A oferta poderia ter sido aceita abaixo do preço pedido.

Tenho visto muito poucos casos apelados com sucesso.

Para remortgages, aplica-se o mesmo princípio, mas na maioria dos casos, a menos que algum trabalho tenha sido feito para melhorar significativamente a propriedade e aumentar a sua metragem quadrada, é pouco provável que o recurso seja bem sucedido.

Eles poderiam tentar outro credor?

Ravesh Patel responde: É possível obter sucesso com outros credores, desde que o próximo credor não utilize o mesmo avaliador ou o mesmo painel de avaliadores.

No entanto, isso não é garantido. Uma nova solicitação para um credor diferente está sujeita a uma nova verificação de crédito, o que reduzirá sua pontuação de crédito cada vez que você fizer isso.

Valeria a pena falar com um corretor de hipotecas para compreender a probabilidade de sucesso tendo em conta a taxa de juro e os critérios que um credor diferente possa ter.

Jeremy Leaf acrescenta: O perigo de optar por outro credor e avaliação é que o novo agrimensor possa avaliar o imóvel ainda mais baixo, enquanto a nova hipoteca pode estar em condições menos favoráveis.

Se você decidir seguir esta opção apesar dos riscos, você deve ter cuidado para não cair entre duas cadeiras e obter do vendedor o compromisso de que ele não venderá a ninguém dentro de um prazo razoável, a fim de lhe dar tempo para conseguir outro hipoteca.