Devo REALMENTE usar uma hipoteca apenas com juros como proprietário de compra para alugar?

Estou pensando em comprar meu primeiro imóvel para alugar. Conheço a cidade onde quero comprá-lo e até tenho alguns empreendimentos em mente.

O problema é que não tenho certeza se devo comprar o apartamento com uma hipoteca reembolsável ou com uma hipoteca apenas com juros.

O corretor de hipotecas com quem falei disse que era normal que os proprietários comprassem apenas com juros, mas isso me parece um tanto imprudente.

Minha pergunta é: por que alguns investidores que compram para alugar preferem comprar hipotecas apenas com juros? Quais são as vantagens? Certamente faz algum sentido manter uma hipoteca de reembolso e pagar a dívida.

Pergunte a um especialista: nosso leitor não sabe por onde começar sua jornada de comprar para alugar, seja com uma hipoteca de reembolso ou com uma hipoteca apenas com juros

Ed Magnus, do This is Money, responde: As hipotecas apenas com juros são o produto preferido entre os proprietários que compram para alugar.

Desde 2014, cerca de 80% das novas compras para arrendamento de hipotecas têm sido baseadas apenas em juros, de acordo com o UK Finance.

Com uma hipoteca somente com juros, você pagará apenas os juros todos os meses, permanecendo o valor do empréstimo o mesmo.

Isso difere de uma hipoteca de reembolso típica, em que você pagará uma parte do empréstimo, bem como os juros, todos os meses, até que eventualmente pague a hipoteca.

Uma das principais razões pelas quais os investidores optam apenas pelos juros, em vez de uma hipoteca de reembolso, é porque isso ajudará a aumentar o fluxo de caixa todos os meses.

Por exemplo, uma hipoteca de £200.000 sendo reembolsada em 20 anos com uma hipoteca de reembolso a uma taxa de 5% custará £1.320 por mês.

Uma hipoteca de £ 200.000 apenas com juros na mesma base custaria £ 834 por mês.

A desvantagem óbvia de apenas juros é que você não está pagando a dívida.

Isto significa que no final do prazo de 20 anos, a hipoteca de £200.000 ainda terá de ser paga, enquanto que com uma hipoteca de reembolso de capital a propriedade estará livre de dívidas.

Os credores hipotecários vão querer saber como o mutuário planeja pagar a hipoteca desde o início.

A opção mais popular para os proprietários é pagar a hipoteca através da venda do próprio imóvel ou de outro imóvel.

Nós conversamos com Rob Dixcofundador do site de consultoria imobiliária Property Hub e co-apresentador do The Property Podcast e Howard Levydiretor de empréstimos de compra para arrendamento da corretora de hipotecas SPF Private Clients, para pedir conselhos.

Por que os proprietários usam hipotecas apenas com juros?

Rob Dix responde: Parece contra-intuitivo, mas na verdade existem poucos argumentos para optar por uma hipoteca de reembolso.

Como investidor, seu principal risco é sofrer um problema de fluxo de caixa, o que significa que você não pode pagar sua hipoteca e acabar tendo o imóvel retomado – por exemplo, se o inquilino parar de pagar ou se você tiver custos de reparo inesperadamente altos.

Com uma hipoteca de reembolso, seus pagamentos mensais são mais altos porque você está pagando os juros e uma proporção do capital – portanto, você tem menos lucro a cada mês que pode economizar como reserva.

O ponto principal que as pessoas esquecem é que uma hipoteca apenas com juros não significa que você não possa pagar o capital – apenas que você não precisa fazê-lo em um cronograma mensal definido.

Especialista: Rob Dix, cofundador do Property Hub, acredita que hipotecas apenas com juros, se administradas de maneira sensata, são uma opção melhor para a maioria dos investidores que compram para alugar

A maioria dos produtos hipotecários permitirá que você pague a mais em uma determinada quantia a cada ano e, quando chegar ao final de um prazo fixo, poderá pagar uma parte do capital, se desejar.

Mas, mesmo assim, a maioria dos investidores fica feliz em não pagar o capital à medida que avança, porque, com o tempo, o valor que você emprestou como proporção do valor da propriedade cairá de qualquer maneira.

Isso porque com o passar dos anos, o valor emprestado permanecerá fixo, mas você esperaria que a inflação aumentasse o valor da sua propriedade.

Mesmo que o valor da propriedade só aumente em média 3% ao ano, após 20 anos não terá duplicado de longe.

Significa que se começasse por pedir emprestado 70 por cento do seu valor, a sua dívida teria caído para cerca de 40 por cento.

Nesse ponto, você pode vender o imóvel para pagar facilmente a dívida restante ou usar uma parte da receita do aluguel que está economizando.

Usar a dívida dessa forma é uma grande mudança de mentalidade, mas só será “imprudente” se você se esforçar demais ou aumentar seus empréstimos à medida que o valor de sua propriedade aumenta.

Prós e contras de uma hipoteca somente com juros

Howard Levy responde: Muito depende da sua estratégia: se você está pensando em comprar mais de uma compra para alugar, guardar algum dinheiro para o próximo depósito pode ser mais sensato do que usar todo o seu dinheiro para pagar dívidas na primeira propriedade.

A vantagem apenas dos juros é que você paga apenas os juros da hipoteca todos os meses, mantendo os pagamentos mensais baixos.

No passado, os proprietários quase sempre optaram por hipotecas apenas com juros porque os juros hipotecários podiam ser deduzidos do rendimento do aluguer para reduzir a sua fatura fiscal, mas este já não é o caso, pelo que não é uma decisão tão clara.

Especialista: Howard Levy, diretor de empréstimos para comprar e alugar da corretora de hipotecas SPF Private Clients, diz que os mutuários que cobram apenas juros normalmente podem reembolsar 10% do valor da hipoteca a cada ano sem incorrer em multa

Com uma hipoteca reembolsável, você sabe que no final do prazo o imóvel é seu, portanto, se for acessível e se adequar à sua estratégia de propriedade, então é a opção mais segura.

Por outro lado, com uma hipoteca apenas com juros, você não paga nenhum capital e ainda o deve no final do prazo.

Muitos proprietários vendem seus arrendamentos, usando o produto para pagar a hipoteca, com sorte, com um pouco de sobra como lucro, já que não precisam manter a propriedade da mesma forma que fariam com uma residência principal.

Com qualquer investimento de compra para arrendamento, é importante guardar algum dinheiro para cobrir os períodos de nulidade, quando o imóvel não está alugado e você precisa cobrir a hipoteca naquele mês.

Você também deve ter um fundo para dias chuvosos para cobrir custos inesperados, como substituição da caldeira ou da máquina de lavar. Se você não tiver muito dinheiro sobrando, pode fazer sentido criar esse fundo de reserva, em vez de optar por uma hipoteca de reembolso e fazer pagamentos maiores a cada mês.

Descobrimos que alguns clientes preferem apenas juros, mas como muitos credores oferecem uma facilidade de pagamento a maior de 10% sem encargos de reembolso antecipado, outra opção é acumular fundos e pagar a mais como e quando puder.

Isto tem o mesmo efeito que contrair uma hipoteca de reembolso, uma vez que os pagamentos adicionais reduzem o capital, mas não é contratualmente obrigado a fazê-los, pelo que proporciona mais flexibilidade.

Outra consideração é se você detém a propriedade em uma sociedade anônima ou em seu próprio nome. Se o primeiro e você reduzirem o capital, o valor dos juros que você pode compensar com o aluguel também será reduzido.

Portanto, a estrutura de propriedade também desempenha um papel na sua questão, juntamente com se você é um contribuinte de taxa superior ou básica. É importante buscar aconselhamento hipotecário de um corretor de todo o mercado, bem como falar com um especialista tributário.

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