Uma hipoteca fixa de cinco anos é agora a melhor opção, já que as taxas de juros devem permanecer mais altas por mais tempo?

Aqueles que compram uma casa ou rehipotecam agora têm uma decisão difícil a tomar ao decidir por quanto tempo fixar a taxa de hipoteca.

Ano passado, a maioria dos mutuários optou por consertar por dois anos. Eles acreditavam que as taxas de juros começariam a cair durante esse período e que uma solução mais curta lhes permitiria mudar mais rapidamente para uma taxa mais barata.

No entanto, a confiança de que as taxas cairão drasticamente em breve parece estar a dissipar-se, o que significa que um número cada vez maior está agora a optar por fixar as suas taxas durante cinco anos, de acordo com o corretor de hipotecas L&C.

O que está acontecendo com as taxas de hipoteca?

As taxas hipotecárias aumentaram gradualmente desde o início de fevereiro, o que é o oposto do que a maioria das pessoas esperava no início de 2024.

Em Janeiro, os mercados financeiros previam que o Banco de Inglaterra começaria a cortar a taxa básica, que tem impacto nos preços das hipotecas, a partir de Março.

Contudo, leituras de inflação decepcionantes, tanto aqui como nos EUA, fizeram com que o Banco de Inglaterra mantivesse as taxas durante mais tempo do que o esperado.

Agora, o consenso geral é que o primeiro corte da taxa básica ocorrerá em agosto – seis meses depois do previsto anteriormente.

Como resultado, em vez de caírem, as taxas hipotecárias fixas mais baratas subiram cerca de 0,5 pontos percentuais desde Janeiro, com os credores a fixarem preços num cenário “mais elevado durante mais tempo” para as taxas de juro.

A taxa fixa média de cinco anos é cerca de 0,43 pontos base inferior à sua contraparte de dois anos, de acordo com Moneyfacts.

A correção mais baixa de cinco anos no mercado é atualmente de 4,28 por cento, com uma taxa de £ 999, do Santander, enquanto Halifax oferece a correção mais baixa de dois anos de 4,78 por cento, com uma taxa de £ 1.099. Ambos os negócios são voltados para compradores, e não para remortgaging de proprietários.

Alguém com uma hipoteca de £ 200.000 sendo reembolsada em um prazo de 25 anos economizaria £ 57 por mês ao escolher a opção mais barata de cinco anos.

O que os mutuários de hipotecas estão fazendo?

David Hollingworth, diretor associado da L&C Mortgages, diz que a divisão entre aqueles que fixam por dois e cinco anos é de aproximadamente 50:50.

“O facto de ainda se prever que as taxas de juro irão cair ao longo do tempo continua a assistir a uma divisão no produto entre aqueles que optam por fixar a taxa de juro durante alguns anos durante um período de tempo mais longo”, diz ele.

«Vimos uma ligeira mudança da fixação de dois anos para uma divisão mais uniforme na proporção que optou pela fixação de dois ou cinco anos.

«À medida que o mercado se estabilizou, a atracção pelas taxas mais baixas a cinco anos pode estar a atrair mais interesse, especialmente porque ninguém sabe até que ponto as taxas podem cair na realidade.

Ele acrescentou: “Ainda há uma expectativa de que a taxa básica caia este ano, mas isso continuou a mudar tanto em termos de tempo quanto de quão acentuada a queda pode ser.

“No entanto, isso pode fazer com que os mutuários fiquem indecisos sobre se podem estar garantindo a segurança num momento em que as taxas são mais altas”.

Você deve consertar sua hipoteca por cinco anos?

O incentivo óbvio para fixar por cinco anos é que actualmente é quase sempre mais barato fazê-lo.

Mas para a maioria das pessoas, o que importa menos é a poupança inicial agora e mais a direcção das taxas de juro a longo prazo.

Ninguém quer fixar-se numa taxa de 5% a cinco anos em 2024, apenas para descobrir que poderia ter rehipotecado uma taxa de 3% em 2026 se tivesse optado por uma correção de dois anos.

A trajetória implícita pelo mercado para a taxa básica no Relatório de Política Monetária do Banco de Inglaterra de maio é que esta cairá de 5,25 por cento para cerca de 3,75 por cento até ao final de 2026.

Vale ressaltar que esta previsão aumentou em média 0,7 pontos percentuais, em comparação com o período equivalente no relatório de fevereiro.

Em que se baseiam as previsões das taxas de hipoteca?

O preço das hipotecas de taxa fixa dos credores é regido em grande parte pelas taxas de swap da Sonia.

Os credores hipotecários celebram acordos de “swap” de taxas de juros para se protegerem contra o risco de taxa de juros envolvido no empréstimo de hipotecas de taxa fixa.

As taxas que pagam para fazer isso, conhecidas como taxas de swap, mostram o que os credores pensam que o futuro reserva em relação às taxas fixas.

Em 11 de Junho, os swaps de cinco anos estavam em 4,09 por cento e os swaps de dois anos estavam em 4,62 por cento – ambos com tendência abaixo da taxa base actual.

“É importante lembrar que as taxas hipotecárias fixas procuram prever a trajetória das taxas de juros”, diz David Hollingworth, da L&C.

«Como resultado, as taxas fixas actualmente oferecidas estão a precificar a actual expectativa do mercado de uma taxa base mais baixa.

'É por isso que as taxas fixas são mais baixas do que as opções de taxa variável, e também porque as taxas fixas podem subir e descer, apesar do facto de a taxa básica ainda não ter mudado.'

Quando as taxas de hipotecas poderão cair?

Hollingworth diz que as taxas hipotecárias fixas só cairão significativamente se as expectativas das taxas de juros futuras caírem ainda mais nos próximos meses e anos.

E acrescenta: “Muitos economistas sentem que a taxa básica continuará a cair e a trajetória implícita parece sugerir que a taxa básica poderá cair para 3,75 por cento em 2026.

“Isso marca uma mudança ascendente nos últimos meses, e nada disso pode ser garantido.

“Mesmo assim, as taxas fixas oferecidas naquele momento dependerão muito de onde se espera que as taxas sigam a partir daí.

“Se houver possíveis aumentos a caminho, então os preços das taxas fixas podem não estar muito longe de onde estamos agora. Se houver uma nova descida prevista, então as taxas fixas poderão ser fixadas em taxas mais baixas.'

Peter Stimson, chefe de produto da MPowered Mortgages, concorda que é difícil prever a direção futura das taxas hipotecárias, embora esteja confiante de que as taxas hipotecárias provavelmente não aumentarão a partir daqui.

“Acreditamos que as taxas hipotecárias estão agora no seu pico”, diz Stimson.

«Isto, no entanto, não deve significar que os consumidores devam esperar que as taxas hipotecárias caiam imediatamente se o Banco de Inglaterra reduzir as taxas de juro.

«Grande parte dos cortes presumidos já foram contabilizados na fixação de preços das taxas de juro a prazo.

“Portanto, a queda das taxas dependerá muito da queda da inflação nos próximos meses e da extensão e do momento de quaisquer cortes nas taxas do Banco da Inglaterra.

'Embora esperemos que as taxas hipotecárias tenham finalmente atingido o seu pico, se este ano ensinou uma coisa a todos, é que não há garantias quando se trata de prever o que acontecerá a seguir com as taxas hipotecárias.'

Uma coisa em que a maioria dos comentadores e especialistas concordam é que as taxas hipotecárias não regressarão aos níveis mínimos registados antes de 2022, quando os mutuários com maior capital conseguiram garantir taxas inferiores a 1%.

“Certamente não vemos qualquer regresso ao período de uma década de taxas de juro baixas, de 2010 a 2021”, afirma Stimson.

“A longo prazo, sentimos que as taxas de juro do Banco de Inglaterra deverão estabilizar-se em torno dos 4 por cento, mas poderá haver uma variação em ambos os lados, dependendo do que acontecer à economia em geral”.

Se Stimson, entre outros, estiver correcto e as taxas de juro se fixarem em torno dos 4 por cento ou mesmo um pouco mais baixas, então é pouco provável que vejamos muitas mudanças no que diz respeito às taxas hipotecárias fixas.

Antes dos aumentos rápidos da taxa básica entre dezembro de 2021 e agosto de 2023, as taxas hipotecárias mais baixas tendiam acima da taxa básica. Foi o que aconteceu entre 2008 e 2022.

Isto significa que mesmo que a taxa base se fixe em cerca de 4 por cento, devemos esperar que as taxas hipotecárias sejam mais elevadas do que isso, a menos que haja razões para acreditar que as taxas cairão ainda mais.

O que os mutuários de hipotecas precisam considerar?

Em última análise, a escolha do período de fixação depende do que alguém pensa que acontecerá às taxas de juro durante esse período.

Dependerá também das suas circunstâncias pessoais. Se alguém pensa que terá de se mudar dentro de menos de cinco anos, uma solução de cinco anos não é ideal porque normalmente haverá taxas a pagar para encerrar o negócio mais cedo.

Aqueles que optam por uma solução de dois anos estão essencialmente a proteger as suas apostas na queda das taxas de juro nos próximos anos.

Eles apostarão na expectativa de que, quando a inflação diminuir totalmente, as taxas de juro descerão.

Estão preparados para tolerar taxas mais elevadas durante dois anos, na esperança de que a taxa para a qual passarão acabe por lhes poupar mais do que se tivessem optado apenas por uma fixação de cinco anos.

Quem optar por uma solução de cinco anos economizará no curto prazo e terá certeza de quais serão seus pagamentos por muito mais tempo.

Existem também outras opções para os mutuários. Eles podem obter um rastreador de dois anos que acompanhará a taxa básica do Banco da Inglaterra.

Embora estes sejam atualmente mais caros do que os acordos de taxa fixa, uma hipoteca monitorada sem cobrança de reembolso antecipado poderia colocar os mutuários em posição de aproveitar as vantagens dos cortes nas taxas básicas.

Existem também correções de três anos e até de dez anos que podem ser consideradas.

Hollingworth acrescenta: “Podemos ver um aumento nas taxas fixas de três anos, o que pode encontrar um equilíbrio para aqueles que sentem que dois anos podem chegar demasiado rapidamente, mas ainda assim estão satisfeitos em rever mais cedo do que num prazo de cinco anos.

“Também não há contabilização do que pode mudar e os factores externos farão claramente uma grande diferença nas perspectivas para as taxas ao longo do tempo.

“Em vez de tentar prever o que pode acontecer, os mutuários seriam melhores naquilo que funcionará melhor para eles.

'Aqueles que permanecerão em sua propriedade por um período mais longo podem ficar felizes em fixar a taxa por cinco anos ou mais e não devem descartar a opção.

“Aqueles que esperam ver as taxas baixarem podem claramente ter uma visão de curto prazo, mas devem considerar a sua posição se as coisas mudarem e se têm capacidade para lidar com taxas e pagamentos mais elevados”.